投資美國住宅房地產值得嗎？

房地產投資專家使用多種金融工具幫助自己做出可靠的投資決定，其中以回報率（cap rates）或預計年收益率最常用。另一方面，剛開始在美國尋找單戶住房或其它住宅資產做投資的人，往往依賴直覺或情緒驅動購買決定。他們可能只是因為喜歡這個物業并希望有一天能通過升值帶來很大回報。但即使物業升值，其增值部分能足夠覆蓋持有物業每年的花費嗎？專家不會單純為了升值而投資，為什么你要這樣做？

驅動你做出投資美國房地產決定的金融動力應以年收益率為主。當然， 如果你是炒房者，這篇文章顯然不對路。該主題主要是寫給打算以租賃住宅房地產作為投資渠道的人，他們大多數情況下是為了補貼退休收入或以保值為目的。如果你也是這種情況，應關注物業的潛在年收入。此外應注意，除非月租金收入能覆蓋抵押貸款的月還款額，否則你的投資很容易變成每月耗錢的資產。

計算收入和資本化率

下面是做出聰明財務決定的四個步驟：

1、確定每年能從租賃住宅物業獲得的年租金收入。如果房產已租出去，這個數字很容易計算。否則應參考類似物業的租金價格。

2、評估在美國擁有住宅房地產每年的花費。這包括：

預計的空置成本，通常以年租金的5-10%計算。
房地產稅。
你需要支付的公用事業費，如水電或煤氣等。
物業和責任保險費，以及住宅維修費等費用。

3、計算年純收入（租金減去每年的花費）。

4、計算住宅房地產的年收益率。這是你期望從投資得到的年度回報，是用物業價值除以凈收益得出的結果。

例如，如果你以每月2000美元價格出租一套兩間臥室的住宅，年租金收入就是2.4萬美元。你的預期年花費為：

空置率5%： 1200美元
房產稅： 3800美元
維護和其它費用： 2000美元
總花費： 7000美元

年凈收益 = 1.7萬美元（2.4-0.7萬）

如果以上面為例，假設物業價格是32.5萬美元，回報率計算如下：1.7/32.5 = 5.2%

因此，這套兩間臥室住宅的收益率就是5.2%。回報率越高，你的投資年收益越高。專業人員在美國購買商業地產，回報率一般為高需求區域4%，或低需求地區10%以上。總體來說，在美國投資住宅房地產，年收益率4-10%是比較合理的范圍。